El precio de compra El vendedor y
el comprador establecen de comn acuerdo el precio de compra de la
propiedad. Como vendedor, usted debe saber de antemano si el comprador
desea que usted financie la operacin. Saber que usted estara financiando
la operacin puede influir sobre su disposicin a hacer ajustes al precio
de venta. |
El pago inicial La envergadura
del pago inicial puede influir sobre el compromiso del comprador de
cumplir el contrato de hipoteca. Cuando ms importante es el pago inicial
realizado por el comprador, mayor es su motivacin para proteger la
inversin. Adems de hacer los pagos mensuales, el compromiso del
comprador para con la inversin incluye la buena disposicin a mantener y
mejorar la propiedad, as como a realizar los pagos de impuestos y
seguro. |
La tasa de inters Como mnimo,
la tasa de inters que usted cobre debera igualar las tasas de inters
vigentes que los prestamistas hipotecarios tradicionales estn ofreciendo
para prstamos por el mismo plazo. Posiblemente desee cobrar un punto
porcentual adicional como compensacin por el trabajo que significa
administrar el prstamo. |
Los antecedentes de crdito e ingresos del
comprador Tendr que analizar el historial de crdito del
comprador para determinar la buena disposicin de ste a pagar sus deudas.
Un informe de crdito le permitir conocer mejor el historial financiero
del comprador. Las alertas rojas incluirn cualquier pago atrasado e
incumplimiento de prstamos. Si un comprador tiene un historial de crdito
que no es ejemplar, usted puede decidir no otorgar el prstamo o puede
exigir un pago inicial ms importante. Adems de analizar el historial de
crdito del comprador, tendr que analizar sus fuentes de ingresos. Es
suficiente el sueldo del comprador para realizar los pagos mensuales?
Cuenta el comprador con fuentes de ingresos adicionales a las que podra
recurrirse si el comprador perdiera su empleo? |
Amortizacin El perodo de
amortizacin es el tiempo a lo largo del cual se devuelve el prstamo.
Cuanto ms prolongada es la amortizacin, usted est ms tiempo expuesto
al riesgo de que el comprador falte al pago del prstamo. |
Pago global Es comn acordar que
todo el monto del prstamo venza en una fecha determinada, generalmente a
5-10 aos. Como prestamista, esto le permite hacer una inversin rentable
de corto plazo con una clusula que estipula que recuperar su inversin
de capital en un plazo no mayor a 5-10 aos. |
Por regla general, el comprador est en mejor
posicin para obtener financiamiento tradicional despus de 5 o 10 aos.
Tanto el capital que el comprador ya posee en la propiedad como la
constancia de haber realizado puntualmente los pagos de la hipoteca pueden
ayudarlo a obtener un prstamo para cubrir el pago global. |
Depsito en custodia para impuestos y
seguro En general, los prestamistas les exigen a los
prestatarios pagar una doceava parte de sus costos anuales en concepto de
impuestos y seguro como pago en custodia, junto con cada pago de hipoteca.
Entonces, es el prestamista quien realiza el pago anual por impuestos y
seguro del prestatario. Si bien esto le exige tiempo y le agrega molestias
al vendedor-financista, tambin lo protege de la lamentable situacin de
que el comprador realice los pagos de su hipoteca, pero no los de
impuestos y/o seguro. |
Seguro de ttulo de propiedad del
prestamista Una pliza de seguro de ttulo de propiedad del
prestamista es una inversin inteligente. La pliza protege su derecho de
preferencia sobre la propiedad, impidiendo que ste sea superado por un
derecho de preferencia de rango superior u otro derecho sobre la propiedad
que, de ser ejercido, acabara con su garanta. Las causas que pueden
afectar sus derechos como vendedor-financista son, entre otras,
matrimonio, divorcio, muerte, falsificacin, sentencia por daos y
perjuicios monetarios y falta de pago de impuestos estatales o federales.
Como prestamista, asegrese de incluir el costo de su seguro de ttulo de
propiedad como uno de los costos de cierre a cargo del comprador.
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Cierre de la venta Tanto el
comprador como el vendedor sern responsables del pago de los costos
habituales de cierre. Usted tambin querr que el comprador pague todos
los costos asociados a la constitucin del financiamiento con hipoteca.
Esto incluira el costo de encargarle a su abogado que constituya el
pagar hipotecario. |